Часто задаваемые вопросы

1. Вопрос: Какой тариф на жилищные услуги должен быть для собственников нежилых помещений?

ОТВЕТ: В соответствии со ст. 39, 156 (части 3,7,8) и ст. 158 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения на 1 кв.м. общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. То есть, собственники нежилых помещений обязаны нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме наравне собственниками жилых помещений.
В то же время, Постановлением Конституционного суда РФ от 29.01.2018 № 5-П допускается дифференциация ставок платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения помещения (применительно к многоквартирным домам, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений, либо товариществами собственников жилья, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами). То есть решением общего собрания собственников может быть установлены разные ставки платы за содержание для собственников квартир, офисов, магазинов, парковок и пр. в одном многоквартирном доме.

2. Вопрос: Почему расчет платы за пользование лифтом производится исходя из площади квартиры, а не количества проживающих, на основании каких документов это делается? Почему плата за лифт взимается и с жителей 1 и 2 этажей, которые не пользуются лифтом?

ОТВЕТ: В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений (квартир) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Лифты и лифтовые шахты входят в состав общего имущества многоквартирного дома (ст.36 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491), а значит и расходы по их содержанию включаются в плату за содержание жилого помещения. Размер платы за содержание жилого помещения (включая содержание лифта) определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (ст.156 Жилищного кодекса РФ).
Собственники содержат общее имущество многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст.158 Жилищного кодекса РФ), а доля определяется исходя из площади жилья, т.е. от кв. метра.
Необходимость распределение затрат за обслуживание пассажирским лифтом на общую площадь жилого помещения с учетом 1 и 2 этажа вызвана нормами вышеуказанного жилищного законодательства. Жители 1 и 2 этажей, которые не пользуются лифтом, также должны оплачивать его содержание, поскольку это общее имущество, принадлежащее всем проживающим в доме на праве долевой собственности. То есть жители платят не за пользование лифтом, а за его содержание.
Решением Верховного суда от 26.05.2005 № ГКПИ05-588 подтверждено обязательное участие в содержании и ремонте пассажирских лифтов, как общего имущества многоквартирного дома, нанимателей и собственников жилых помещений, проживающих на первых этажах дома.

3. Вопрос: Куда обращаться за предоставлением информации о порядке предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг при недостаточном уровне доходов семьи для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

ОТВЕТ: Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».
Дополнительные меры социальной поддержки населения по оплате ЖКУ установлены законом Томской области от 08.06.2006 № 123-ОЗ:

    1) ежемесячная компенсационная выплата на оплату дополнительной площади жилого помещения (для отдельных категорий граждан);
    2) ежегодная денежная выплата на приобретение и доставку твердого топлива.
Обратиться за мерами социальной поддержки можно по следующим адресам Центра социальной поддержки населения по оплате жилого помещения и коммунальных услуг:
в Октябрьском районе - ул. И. Черных, 129/1 тел. 64-61-82, ул. Больничная, 2/1, тел. 65-70-43;
в Ленинском районе - пр. Ленина, 199, тел. 40-84-51;
в Советском и Кировском районе - ул. Тверская, 74, тел. 71-39-32, 71-39-59, 71-39-60.
В соответствии с Положением «Об оказании мер социальной поддержки отдельным категориям граждан на территории муниципального образования «Город Томск», утвержденным решением Думы Города Томска от 21.12.2010 №55, отдельным категориям граждан выплачивается муниципальная денежная выплата на оплату жилищно-коммунальных услуг.
По вопросу получения муниципальной денежной выплаты и льгот по оплате ЖКУ необходимо обращаться в «Центр профилактики и социальной адаптации «Семья» города Томска», по адресу: г. Томск, улица Куйбышева, 1, тел. 720-210, 683-743.
Выплата компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ЕДВ КР) может быть назначена:
- инвалидам I, II группы, детям-инвалидам и гражданам, имеющим детей-инвалидов (на основании Федерального закона от 29.12.2015 № 399-ФЗ «О внесении изменений в статью 169 Жилищного Кодекса Российской Федерации и статью 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»);
- собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, из числа одиноко проживающих граждан, достигших возраста 70 (80) лет, и граждан, достигших возраста 70 (80) лет, проживающих совместно только с другими гражданами, достигшими возраста 70 (80) лет (на основании Закона Томской области от 13 апреля 2016 года № 23-ОЗ «О предоставлении компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт для отдельных категорий граждан»).
Обращаться для подачи заявления о назначении ЕДВ КР необходимо в центры социальной поддержки по месту жительства или отделы Томского областного многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

4. Вопрос: Почему плата за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов осуществляется с квадратного метра, а не с количества человек, проживающих в квартире?

ОТВЕТ: Данный вопрос является одним из наиболее часто задаваемых населением и не только нашего города, но и других регионов.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, работы и услуги по вывозу твердых бытовых отходов включаются в содержание общего имущества многоквартирного дома. Структура платы за жилое помещение, установленная статьей 154 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ, предусматривает плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме (в том числе за услуги по вывозу мусора). Статьей 158 ЖК РФ и пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения.
В связи с изменением требований законодательства об отходах производства и потребления (Федеральный закон от 24.06.1998 №89-ФЗ) услуга по вывозу отходов с 01.01.2019 будет относиться к коммунальным услугам. Для этого необходимо проведение определенных процедур на региональном уровне, а именно:
- утверждение территориальной схемы по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО);
- определение нормативов накопления ТКО;
- определение регионального оператора;
- утверждение предельного тарифа по обращению с ТКО для регионального оператора.
С 01.01.2019 население обязано будет вносить плату за коммунальную услугу по обращению с ТКО. Таким образом, плата за твердые коммунальные отходы будет исключена из платы за содержание жилого помещения. Единица измерения скорее всего будет, как у всех коммунальных услуг – за ресурс, т.е. за отходы, в руб. за м.куб. или тонну.

5. Вопрос: Осуществляется ли надзор и контроль за управляющими компаниями и ТСЖ со стороны органов регулирования?

ОТВЕТ: Контроль за выполнением договорных обязательств между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, в первую очередь лежит на собственниках помещений многоквартирного дома, которые выбрали данную управляющую организацию для управления домом и фактически своими деньгами содержат ее. Порядок и качество выполнения работ и услуг управляющей организацией, зависит от степени контроля и участия самих собственников.
Привлекать к ответственности управляющую или обслуживающую организацию за нарушение действующего законодательства уполномочены следующие органы: Прокуратура, Государственная жилищная инспекция Томской области, Управление Роспотребнадзора по Томской области (634021, г. Томск, пр. Фрунзе 103а, тел. 26-03-90, 512-314).
Кроме того, работает саморегулируемая организация по контролю за деятельностью управляющих компаний – Некоммерческое партнерство «Томжилкомплекс» (адрес: ул. Тверская, 92, телефон/факс: 214-119, E-mail: office@gkh-tomsk.ru). Цель саморегулируемой организации - повысить качество жизни населения области путем улучшения качества жилищно-коммунальных услуг и повышения эффективности функционировании ЖКХ.

6. Вопрос: Что входит в состав работ по управлению многоквартирным домом?

ОТВЕТ: В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандартов, в том числе:
1) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом;
2) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров;
3) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (разработка перечня услуг, определение финансовых потребностей, подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта и пр.);
4) организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом (уведомление о проведении собрания, подготовка информации и документов, оформление решений, принятых на собрании и пр.);
5) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания (выбор способа проведения работ, подготовка заданий, выбор исполнителей, заключение договоров и контроль пр.);
6) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги (начисление обязательных платежей и взносов, оформление платежных документов, осуществление расчетов, ведение претензионной и исковой работы);
7) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом (предоставление отчетов, прием и рассмотрение заявок, предложений и пр.).

7. Вопрос: Регулирует ли кто-нибудь цены на дополнительные услуги управляющих компаний, например - по замене смесителя, батареи в квартире и т.д.?

ОТВЕТ: В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В договоре управления должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома; перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, порядок изменения такого перечня; порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и т.д. Кроме того, любая управляющая компания может оказывать ряд платных услуг и работ по содержанию жилья, не входящих в состав тарифов на содержание жилья. На все виды таких работ составляется отдельная калькуляция. Каждая управляющая компания вправе устанавливать свои расценки на дополнительные платные услуги. В данном случае цены являются договорными и никем не регулируются. Информацию по оказанию платных услуг управляющая компания должна размещать в местах, доступных для ознакомления жильцами.
Оплату за выполненные работы жильцам необходимо осуществлять только в кассу управляющей компании, а не напрямую слесарю или мастеру. Последние, в отличие от бухгалтерии управляющей компании, квитанцию не выдают, а следовательно, и за качество работ спросить будет потом не с кого. Во избежание таких ситуаций рекомендуем жильцам многоквартирного дома отдельно оговорить со своими компаниями вопрос оказания дополнительных платных услуг: стоимость и параметры качества.

8. Вопрос: Имеют ли право жильцы дома (собственники квартир) потребовать от управляющей компании отчет по затратам на содержание общего имущества за прошедший год? В какой форме необходимо обратиться к управляющей компании для предоставления этого отчета? Необходимо ли заявление (письмо) от всех жильцов, (собственников квартир) или достаточно от одного жильца? На какие нормативные документы необходимо ссылаться? Куда обращаться если управляющая компания отказывает в предоставлении такого отчета?

ОТВЕТ: В соответствии с п.1 ст.162 Жилищного Кодекса РФ между управляющей компанией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания о выборе способа управления и управляющей компании. В договоре управления (п.3 ст. 162 ЖК РФ) должен быть определен порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору, в том числе виды и сроки предоставления отчета. В случае если договор управления не оговаривает условия предоставления отчета, то согласно п.11 ст.162 Жилищного Кодекса РФ управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет за предыдущий год. Если отчет не представлен, для его предоставления целесообразно обратиться в управляющую компанию в письменном виде. Письмо должно быть подписано председателем, членами Совета дома или лицом, уполномоченным действовать от имени собственников многоквартирного жилого дома. Если управляющая компания отказывает в предоставлении отчета, рекомендуем Вам обратиться Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области (634041, г. Томск, пр. Кирова, 41, тел. 905-570). Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства №731 от 23.09.2010 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», управляющая компания обязана раскрывать информацию о выполняемых работах, оказанных услугах по содержанию общего имущества многоквартирного дома и их стоимости. Информация размещается на официальном сайте управляющей компании, федеральном сайте ГИС ЖКХ, либо на сайте органов местного самоуправления, на информационных стендах в помещении управляющей компании, а также опубликовывается в официальных СМИ и предоставляется на основании письменных запросов.

9. Вопрос: Почему плата за уборку подъездов берется с кв. метра площади квартиры, ведь моют не в квартире?

ОТВЕТ: В соответствии с п.3 ст.30 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а также и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В состав общего имущества в соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ входят межквартирные лестничные площадки, лестницы и коридоры, а значит и расходы по их содержанию включаются в плату за содержание жилого помещения. Размер платы за содержание жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (ст.156 Жилищного Кодекса РФ).
Собственники содержат общее имущество многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст.158 ЖК РФ), а доля определяется исходя из площади жилья, т.е. от кв.метра.

10. Вопрос: Могу ли я как наниматель, проживающий в муниципальном доме, как-то повлиять на размер стоимости жилищных услуг, подобно тому, как собственники решают вопросы об утверждении размера платы на своих общих собраниях?

ОТВЕТ: Влияние нанимателя на стоимость жилищных услуг практически отсутствует, поскольку такое право имеет только собственник жилья. Муниципалитет как собственник в лице районных администраций заключает договор на обслуживание дома (договор управления) указывает в договоре перечень работ и услуг, которые должны выполняться на данном доме.
Если дом не полностью муниципальный, то представитель от администрации района участвует в собрании собственников жилья и голосует по вопросам повестки. Мы знаем, что есть практика в районных администрациях перед собранием спрашивать у нанимателей мнение по вопросам повестки, и тогда наниматели могут его высказать.

11. Вопрос: Если в моем доме управляющая компания некачественно выполняет какую-либо работу по содержанию либо не выполняет вообще, мы обязаны ее оплачивать? Что сделать, чтобы не оплачивать невыполненную работу?

ОТВЕТ: Есть постановление Правительства №491 от 13.08.2006, которым утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества или их невыполнения вообще.
В случае невыполнения каких-либо работ размер платы за содержание жилого помещения должен быть снижен на сумму, равную стоимости этих работ.
Но факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ или невыполнения работ должен быть обязательно задокументирован – должен быть составлен акт с изложением нарушения. Именно акт будет являться основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения. Акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Заявление об изменении размера платы с приложением акта может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации в организации, в которую оно направлено.

12. Вопрос: Если собственники не приняли решение о способе управления, либо решение не было реализовано, каким образом для них будет установлена плата за содержание жилья?

ОТВЕТ: По таким домам администрациями районов проводятся конкурсы по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Конкурс проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006. По обращению районных администраций управление муниципального заказа и тарифной политики администрации Города Томска производит расчет платы для таких домов, с последующим включением данного размера платы в конкурсную документацию. Таким образом, плата за содержание в таких домах будет установлена по результатам открытого конкурса.

13. Вопрос: Есть такие категории граждан, которые освобождены как наниматели от платы за наем?

ОТВЕТ: Да, в соответствии с частью 9 статьи 156 Жилищного кодекса граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем.
Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми в соответствии с законом субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (часть 2 ст.49 ЖК РФ).
В Томской области это Закон Томской области №130-ОЗ от 11.08.2005 (в ред. от 11.11.2015) «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда». В соответствии с данным законом:
Малоимущие – это граждане, у которых доход на каждого члена семьи ниже удвоенного значения прожиточного минимума, утвержденного в Томской области (за 4 квартал 2017г.- 10 161 руб. на душу населения), и стоимость имущества, подлежащего налогообложению (земельные участки, недвижимое имущество, транспортные средства) – не более 1212,850 тыс.руб. на одиноко проживающего, не более 1406,906 тыс.руб. на семью из 2-х и человек, на одного члена семьи, состоящей из 3-х и более человек, - в размере 630,682 тыс.руб. (постановление Мэра города Томска от 09.11.2007 №696, в ред. 02.11.2017).